【樓巿蔣門人】疫情下按揭審核拖慢,準買家應在臨時買賣合約上加疫情相關條款?

作者: 蔣一洪LUCY

自從十二月初肺炎疫情再爆發以後,政府陸續再收緊限聚令,並重新推行 work from home 政策, 政府部門只提供有限度服務,這個政策的的推行,除了會影響我們的日常生活外,也會大大的影響樓宇買賣的按揭申請。

如果大家有看過我的另一篇文章,談及關於疫情第四波來臨,準買家在申請樓宇按揭時,便要預備得更周詳,因為不止是文件上往來,還是銀行以及按揭公司之間的運作,都會被大大的拖慢。

疫情下按揭審核拖慢:要求延長成交期

而事實上, 在這樣的情況下,最受影響的絶對是第一次買樓的新手買家,因為他們對樓巿買賣缺乏經驗,而身邊即便有朋友或親人曾有過買樓的經驗,但有可能已經是數年前、甚至是樓十年前的事,故此那些經驗,也已經可能不合時了。

因為按揭巿場,是不斷變化的。而每一單按揭,隨著銀行政策的不同,個人財務情況的不一樣, 也有所變化。

故此準買家們在預備按揭文件時除了要更齊全以外,最好更要與賣家商議一下,定下一個更長一點的成交期。

而如果買家想要申請八成,甚至九成按揭的話,更需要再在這個延長的期限上,再加多一點時間。

(因為六成以上的按揭,除了銀行以外,還需要通過按揭公司的審批,在這樣的情況下,所需時間便更長了。

有見及此,我們十分建議各位準買家們在成交期上,最好能與賣家達成共識,讓其從 45 至 60 天成交期, 延長至 3 個月,保証有足夠時間做按揭。

臨時買賣合約上加上疫情相關條款

除了要求延長收樓期, 我們也十分建議買家與賣家在簽訂臨時買賣合約時,需要在條款上寫下一些在疫情下能加強雙方的保障的條款:

例如:

列明如買家或賣家因為在成交期內不幸因染上新冠肺炎或因被強制檢疫而需被隔離, 引致未能完成買賣手續,例如申請按揭/ 簽轉讓契等等,成交期便需要自動延長至被檢疫方能完成隔離所需相關手續為止。

就筆者個人認為,我們應該把買賣雙方的代表律師樓因為有員工/辦公大樓染上新冠肺炎而被迫整間律師樓隔離及不能成常運作,引致交易未能成功如期進行的話,也會自動延期加上。

不然的話,不管是因為銀行/ 政府機構/ 買賣雙方/ 雙方律師樓代表,引致買/ 賣方未能成履行成交的話,對方都能要求補償。

也許你會說,文件可以安排代理人簽署,這樣的話, 即使被強制隔離,也應該能順利成交吧?

但即使文件能成功簽署, 按揭也成功批下來了,但問題是,要完成按揭申請,其中一步便是要買家先在銀行開戶口, 這個步驟便很難找代理人代為處理了。

再退一萬步,買樓這樣的人生大事,我們應該存著 “不怕一萬, 只怕萬一”的心態來處理, 這樣才能減低風險的誕生。

不然的話, 因為疫情而被迫成為中止合約的一方,賠償起來可以說是欲哭無淚啊!

最常見的例子,如果是買家未能成功交易,不管是按揭未能成功於成交期前批出,賣家能選擇殺大訂 – 以1000 萬成交價的物業來說, 買家所繳付的 100 萬大訂, 便會全歸賣家所有,更甚至, 賣家能追訂買家因為這段時間未能成交的所有損失。

而如果是賣家未能成功履行交易的話,賣家便有機會被買家要求”賠訂”,除了退回所收的所有訂金以外,甚至更會被要求要與訂金相同數量的賠償金。還有因未能成交當中,買家損失的差價。 當然,也有可能被要求強行成交。

以上文的例子, 便是退回100萬, 還要再賠買家100萬!

除了以上的金額,未能成交者,更需要賠償買賣雙方在交易期間的所有開支,例如:地產中介人的佣金、律師費等等。

總結

有見及此,我們非常建議新手買家們在準備買樓前,先找些有經驗的朋友,甚至專業人士先行了解一下最新的物業成交情況和申請按揭的條例。 而買家在申請按揭時, 可以多申請幾家銀行,以作後備。 如果準買家們仍有疑問,其實在決定要簽樓宇買賣合約前,可以先找專業人士看看,自己所預備了的按揭申請文件,能夠成功獲批的成數有多小。 但當然,也要能全然依賴他們啦!自己還是最好先行了解多點樓宇買賣知識啊!少資上車盤分享會: https://bit.ly/385Iyox

作者簡介: 蔣一洪LUCY (樓巿蔣門人) 、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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