買樓新手教室: 按揭壓力測試全面睇【樓巿蔣門人】

作為一位常常開班授徒, 教人怎樣可以買到比市價低兩成筍盤的房地產投資導師。 申請銀行按揭, 借錢買樓, 計算還款能力是否能夠通過壓力測試, 可以說是我無比熟悉的事, 甚至已經成為我的本能。

但對於新手買家而言, 可以說是問題處處呀:

了解自己什麼時候需要做壓力測試, 如何計算自己能不能通過壓力測試, 又或是我是買樓自住, 還是出租, 對壓力測試會否有影響? 傳聞中的, 首次置業可以免除壓力測試的傳言是真是假, 我又可否避開壓力測試?

今天這一篇文章, 我便會與你分享, 各種與壓力測試有關的資訊和條件, 務求讓你從中得益, 順利購入理想物業。

什麼是壓力測試? 何時才需要做壓力測試?

當買家在購入物業時, 由於牽涉大筆款項, 除了個別身家雄厚的買家之外, 都需要向銀行申請按揭。 而在批核按揭時, 銀行需要確認借貸人有能力還款, 才會批出按揭。

以下是兩種銀行在評估申請人的還款能力時, 會使用到的計算方法:

  • 按照銀行現時的按揭利率, 計算申請人的供款與入息比率是否在五成以內。
  • 銀行會按照現行的利率, 再以上加3%, 再計算多一次, 其供款與入息比率是否在六成以內

壓力測試, 指的就是第二次計算: 銀行會模擬按揭利率上調的環境, 在加了三厘的情況下, 供款壓力增加, 在測試申請人是否有充足的還款能力。

在現時的香港政策下, 所有的按揭申請人, 只要是向銀行申請按揭的, 都需要通過壓力測試, 當然, 如果你買的是新樓, 申請的是發展商提供的按揭, 例如呼吸plan, 你都需要通過壓力測試。

只有兩種人可以例外:

  1. 申請購買新居屋以及綠置居的綠表資格人士
  2. 購入物業時, 是首置人士, 買入物業只作自住用途, 這些人, 他們雖然申請高成數按揭, 但也購買了按揭保險計劃

供款與入息比率是什麼

提到壓力測試, 我們便一定要計算申請人的供款與入息比率。 也就是debt to income ratio, 簡稱dti。

供款與入息比率的計算方法非常簡單, 就是申請人的每月供款佔其每月收入的百分比。

注意, 這個供款並不是淨指每個月的按揭供款, 而是申請人的所有債務供款, 舉個例子:

物業價值: 800 萬元
按揭申請借貸銀碼: 640萬元
現時利率 (按2021年4月19日的恒生銀行的利率): 2.15%
借貸年期: 30年
按現時利率計算的每月供款額: HKD 24,139
當利率上升 3% 後, 每月供款額: 34, 946
借貸人的入息需要 (按只需要償還按揭貸款的情況下): 34,946/ 60% = 58,244
借貸人其他貸款每月供款 (例如信用咭分期、私人貸款等): 4,000
借貸人需要通過壓力測試的每月入息: 58,244 + 4,000 = HKD 62,244

需要注意的是, 按現時香港法例規定, 一千萬樓下的物業最高按揭成數只能是六成, 如果業主需要申請超過六成的按揭, 便當成是高成數按揭, 在這情況下他們需要向按揭證券公司申請保險, 你要支付一筆大約相當於樓價 2 – 5% 的按揭保費, 不少新業主都傾向把這保費連同樓價一起申請按揭, 變相來說, 按揭申請金額更高, 申請人也需要有更多的收入。

壓力測試的例外、首次置業可豁免壓力測試的迷思?

前文所說, 除了合符綠表申請資格的人士以外, 還有以首次置業身份 (即是在物業成交時, 買家名下沒有持有任何物業), 透過按揭保險計劃買入物業的業主, 在金管局的有意放鬆以下, 即是業主申請的是超過六成的按揭, 銀行也有權已按”借六成”的標準內計算壓力測試。

例如, 首次置業買家想要借 8 成按揭, 銀行可以選擇:

  • 按正常申請 8 成按揭的貸款額來計算每月供款額, 或
  • 按申請 6 成按揭的貸款額來計算每月供款額

至於按哪種方法來計算, 則由銀行決定, 故此, 申請人最好先和銀行了解詳情

首次置業不用做壓力測試?

注意的是, 首次置業申請按揭保險做高成數按揭, 並不等於完全不用計算供款入息比率, 不用做壓力測試。

按金管局規定, 這樣的情況下, 申請人的供款收入比率仍然要在 50% 以內, 只是豁免了申請人需要通過加壓3%

但這樣的情況下, 申請人在加壓後超過了按揭供款比率六成的上限的話, 他便需要付更多的按揭保費, 通常就是原有保費的10%。

現在這樣的情況下, 因為申請人的壓力測試在加壓情況下未能通過, 銀行便有可能不會批足, 例如本想申請九成的, 最終銀行可能只會批出8成半的按揭。

你需要注意的是, 申請按揭保險, 只接受現樓申請, 如果申請人想要購入的是還未起好的樓花, 並不能受惠於按揭保險了。

壓力測試會按情況收緊/ 放鬆
如果買家未能通過壓力測試, 銀行便有可能會減低放貸成數, 甚至不會批出按揭。

如果業主符合以下情況, 銀行便十分有可能會收緊壓力測試, 要求更低的供款與入息比率, 也就是申請人需要有更多收入。

  • 物業用於出租之用, 而不是自住, 這樣的情況下申請人的供款與收入比率便有可能再下調一成
  • 申請人在申請時有另一份未供完的按揭, 不管是樓宇按揭、車位按揭、工商物業按揭, 甚至只是做擔保人都好, 他的DTI 也要下調 5 – 10%
  • 收入來源不是香港,  DTI 按情況下調 5 – 10%, 如果收入來源更貼近香港, 便有可能下調得比較少一點

申請人的信貸評級, 對壓力測試的影響

一般來說, 在申請按揭時, 申請人需要本身信貸評級優良, 才能享受銀行的最優惠利率, 但如果申請人的信貸評級較差, 銀行在批核按揭時, 便有可能會提高其利率, 在這樣的情況下, 申請人每個月便需要更高的月薪才能通過壓力測試 (因為每月供款增加)。

故此, 我十分建議申請人在申請按揭前, 最好先行查閱自己的信貸情況。

如果大家對申請按揭有什麼疑問, 也歡迎你們來聯繫我。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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