文 馬先標
實現住屋持續健康發展是世界性難題。相比較而言，實現公屋持續健康發展更是世界性的「難題中的難題」，香港概莫能外。我們知道，舒緩房困及公屋發展，一直是香港最具挑戰性的經濟社會問題。
有見於此，下面我們從香港公屋種類、住屋行政機構，住屋計劃、策略與措施等幾個主要角度，回顧香港70餘年公屋發展歷程，總結經驗和教訓，進而展望未來香港公屋發展的基本改革思路。
香港搭建規模可觀的公屋種類架構
1953年石硤尾寮屋區的一場大火，吞噬了5萬多名居民的住所，本港在聯合國支援下搭建應急房屋安置災民，隨後在1954年成立徙置事務處興建徙置區，普遍認為，這正式開啟了香港公屋建設的歷程。迄今為止，政府在長達70餘年的公屋發展歷程中先後推出諸多種類的「公屋」，從不同層面為破解房困、改善港人居住條件做出貢獻。
第一，公屋及相對應的四個術語。
居住角度下的公營房屋和公營住屋，以及居住角度下的公共房屋和公共住屋這四個術語，可以簡稱為「公屋」。清晰交代這四個術語之間的關係，是列舉香港「公屋亞類」品種乃至評析本港公屋政策是非得失的前提與基礎。
首先是公營房屋和公營住屋。長期以來，香港普遍使用公營房屋和公共房屋，它們都是由政府主導建設運行並支援貧困群體的房屋，公共性是其根本性質。
其次，公營住屋就其字面意義來理解，是公共部門或政府主導經營或運營的住屋。經營或運營這兩個術語來自商學範疇，强調該類住屋建設管理同樣要重視「產出大於投入」或「收益大於成本」的商學準則，否則，就會面臨入不敷出的財力困境。
再者，雖然公營住屋和公共住屋這兩個術語在香港少有呈現，不過它們都精準强調其是居住角度下的具有公共性的房屋類型，肯定不包括非居住類房屋（non residential housing）。若然，我們可以預見，公共住屋和公營住屋的術語稱謂更為適切，並且需要引起本港理論界、政策界和公眾的重視。
第二，香港公屋體系內的各「亞類公屋」。
在交代總體的規範化層面的公屋及其相應的幾個全稱術語後，再來看一下過往和現時香港公屋體系內的各「亞類公屋」。
一是公共租住房屋。本港文獻中經常出現公共租賃房屋或公共租住房屋，强調其所要讓渡的產權形態是租賃權或租住權，主要給房困群體租住。要說明的是，世界通行的住屋理論與政策表明，公共租賃房屋或公共租住房屋僅是公屋體系的一個重要組成部分，與一些情勢下可租可售的公屋亞類品種才共同構成完整的公屋。因此，這裡將其作為通行的規範化意義層面的公屋體系內的一個公屋亞類來對待，並且就此指出，將公共租賃房屋或公共租住房屋簡稱為公屋，並不適切，更會引發與通行的住房理論與政策界的公屋之間的稱謂衝突、含義衝突與政策衝突。
二是應急類公屋。它是相對於正常的非緊急情勢下的長久公屋或恒長化公屋而言的。始於1953年石硤尾大火而搭建的應急住屋及其後興建的徙置區住屋，就是應對緊急災害而安置災民的一類典型的公屋。
三是過渡類房屋。包括臨時房屋、過渡性房屋、中轉房屋和暫住住屋等。1964年香港推出「臨時房屋計劃」，2017年推出「共住」的過渡性房屋，並在同年度《施政報告》中指出增加過渡性房屋供給，此後還在新冠疫情期間推出過渡性房屋賓館計劃。房協也推出「暫住住屋計劃」，為輪候公屋的家庭提供改善居住環境的機會。房委會則推出中轉住屋。與緊急情勢下的應急類公屋相比，這些過渡類房屋也不屬於正常社會情勢下的恒長化住屋，而是在較為嚴峻的情勢下化解恒長化住屋供應不足，所採取的權宜措施。
四是「政府廉租屋」。1961年香港設立「政府廉租屋」，專門面向月入低於500元、居住擠迫及低於居住標準的家庭，這類特殊的廉價租屋是一個公屋品種。
五是「夾心階層房屋」。1993年香港透過房協推行「夾心階層房屋計劃」。這裡的夾心階層或夾心層，主要指夾在中等收入和低收入階層之間的「中偏低收入階層」。
六是居屋和新居屋。1976年，房委會推出「居者有其屋」計劃，對象為中低收入家庭和公屋租戶，2011年當局又推出「新居屋」計劃，於是就呈現出居屋和新居屋這兩個「公屋亞類」。
七是青年屋舍或青年住屋。2012年，香港推出「青年屋舍計劃」，後來青年住屋這一術語也廣泛使用。
八是長者住屋。這是房協「長者安居樂計劃」下所出現的「公屋亞類」。仔細分析便知，長者住屋主要是從年長人士生活起居特點，以及患病需即時照顧等便利性出發而設立的帶有部分公共性的住屋種類。
九是本港還有郊區公共房屋、簡約公屋、永久公屋、公共屋邨、綠表置居屋、「白居二」、租者置其屋、資助出售房屋、「共住」社會房屋等住屋種類或「公屋亞類」，合共20種左右，並在相當程度上被置於公屋架構下推行。
這麼多的「公屋亞類」或住屋種類，如同一堆亂麻，難免令人頭暈目眩。一些人士也不禁心生疑問：這麼多種類的公屋，究竟哪些符合通行的規範化層面的公屋特徵？是否都應作為公屋來對待？正如在實際進程中，它們中的多個成員遭遇的種種不利局面以及被社會各界批評來看，它們需要接受通行的住屋理論與政策的檢驗，進而做出廢存歸併的處置。
香港搭建較為完整的住屋行政機構體系
本港承擔公屋行政職能的機構是由統一的住屋管理局、署、委員會等共同負責，各相關機構的職責功能透過相應的住屋計劃、策略和政策得到體現。
第一，香港房屋局沿革。
房屋局的雛形階段。1994年香港恢復房屋司，並設立房屋科負責制定公屋私屋的發展政策與策略，這被視為房屋局的雛形。
早期的房屋局。1997年香港成立房屋局，直至2002年房屋與規劃地政局成立之前，都擔負本港房屋發展的公共行政事務。
房屋與規劃地政局階段。2002年7月1日，政府合併房屋局及規劃地政局，重組成立新的房屋與規劃地政局，屬於特區政府的一個決策局，專責本港房屋、城市規劃及土地利用行政事務。2002年房屋與地政規劃局宣佈政府「九招救樓市」的政策，當中包括由2003年起停售居屋及無限期停建居屋。房屋與地政規劃局也在2007年向立法會提交未來5年公屋建設進度，由房委會在2007年8月至2011年12月興建76342個公屋單位，每年供應15268個單位。
運輸及房屋局階段。2007年7月1日起，政府撤消房屋與規劃地政局，其房屋行政事務由新成立的運輸及房屋局接手，規劃與地政事務則交予發展局。此後直至2022年7月1日前，運輸與房屋局都負責本港運輸和房屋公共行政事務。2012年，當時候任行政長官梁振英提出重設房屋及規劃地政局，由發展局的規劃及地政科，以及運輸及房屋局的房屋科合併而成，但該計劃被擱置。
當今的房屋局。根據香港特別行政區第五屆政府提交的政府架構重組方案，運輸及房屋局被分拆為運輸及物流局和房屋局，並於2022年7月1日起正式運作，管房屋和管運輸從此分開。新成立的房屋局是新一屆特區政府獨立的決策局，是政府在房屋領域的公共性行政機構，這是其根本性質。
新房屋局組織架構：設一位局長、一位副局長、一位常任秘書長兼房屋署署長;設一手住宅物業銷售監管局、策略處、發展及建築處、屋邨管理處、機構事務處和獨立審查組等部門。
綜上所言，在70餘年發展過程中，香港房屋局歷經多次拆分、合併和職能的立廢重組，也被冠以諸多稱謂，新的房屋局的獨立設置開啟了本港房屋公共管理的新篇章。
第二，香港房屋委員會。
早期成立的香港屋宇建設委員會是香港房屋委員會（簡稱房委會）的前身。1972年，香港合併各公營房屋機構為房屋委員會，該委員會又於1973年根據《房屋條例》正式成為法定機構，以推展政府公屋計劃。1988年房委會改組，享有獨立的財政自主權，當時房委會主席由非官方人士出任，更多的委員則來自社會不同階層，極大提升了房委會的開放性。
後來經過不斷調整，房委會主要職責與架構發生了較大的改變。當今房委會除了負責規劃、興建、管理和維修保養各類公共租住房屋，也擁有和經營一些商業性物業設施。房委會組織架構亦有較大變化。例如早期的房委會主席由非官方人士擔任，而現時由房屋局局長兼任，房屋署署長則為房委會副主席;房委會成員包括兩名官方及18名非官方委員，由行政長官委任。房委會設6個常務小組委員會，當中就有專門的商業樓宇小組委員會。此外，今天的香港房屋署是房委會執行機構。
房委會自成立後推出諸多計劃和政策。例如，1976年房委會推出「居者有其屋計劃」，面向中低收入家庭和公屋租戶;1985年發佈《對公共房屋居民的房屋津貼》;1996年房委會檢討居屋政策，確定鼓勵置業為主要目標，設立二手市場，實施「維護公屋資源合理分配政策」，要富戶繳納市值租金，甚或遷出公屋單位。在《2011至2012年施政報告》當中，行政長官宣佈由房委會負責推展「新居者有其屋計劃」。2022年房委會收緊居屋和「綠置居單位」轉讓限制政策。
回顧房委會發展歷程可見，其於1973年正式成立後稱謂未有改變，但是職能發生較大變化，從其承擔事務已跨越公屋和私屋兩大領域來看，機構性質似乎轉型為準公共性或半公共性（半政府性）。
第三，香港房屋署。
1973年，徙置事務處與市政事務署下的屋宇建設處合併，組建香港房屋署。
早期的房屋署大致是一種行政機構，後來其職能不斷調整或重組。當今房屋署作為房委會執行機構，級別比房委會低。並且，既然房委會屬於準公共機構，業務涵蓋公屋和私屋，房屋署的業務自然也就包括這兩個板塊。官網顯示，房屋署的事務包括公屋、自置居所以及商業樓宇等，就印證了這一點。可見，現時房屋署因承擔相當比例的商業性樓宇業務，機構性質大致屬於公營企業類機構。
在組織架構層面，房屋署設署長一名、若干名副署長和助理署長。現時房屋署署長由房屋局常任秘書長兼任，掌管房屋署。前面已提到，房屋署長還擔任本港房委會副主席。房屋局副秘書長同時擔任副署長，也承擔策略事務。房屋署麾下有策略處和隸屬房屋局常任秘書長辦公室的獨立審查組等若干內設部門。
綜合所言，現時房屋署為香港房委會執行機關，同時為房屋局提供支援，處理有關事務，是既執行公屋管理事務，也從事商業性業務的獨特機構。與早期的房屋署相比，其在機構性質和職能方面均已發生較大變化。
第四，香港發展局及轄下的兩個署。
由於公屋總是建在特定範圍的土地之上，所以除了上述稱謂涵蓋住屋、公屋等詞彙的管理機構外，香港發展局及麾下的地政總署和規劃署，與公屋發展事務密切相關。發展局是主要負責土地、規劃等公共事務的行政機構和決策局。地政總署專責土地行政事務，規劃署擔負全港地域規劃事務。香港發展局沿革始於上世紀80年代初的布政司署地政工務科，後來經歷了布政司署規劃環境地政科、規劃環境地政局、規劃地政局、房屋及規劃地政局的行政機構重組。
要指出的是，香港目前有多少官地以及可以協調的私地用於發展公屋？需要由發展局摸清底數，然後提出開發和供應方案。
最後要說明一下，除了上述四個與公屋管理相關的機構，還有在港影響力較大的香港房屋協會（房協）和香港公屋聯會，儘管他們並不屬於住屋公共行政機構。1951年房協就成為法定機構，為中下入息家庭提供居所。經過不斷發展，當今的房協從事諸多商業性屋宇業務，也輔助承擔一些公屋或準公屋事務。香港公屋聯會在機構稱謂上就含有公屋這一術語，以關注香港房屋政策為己任，透過擺事實、講道理和爭權益，凝聚公屋居民及商戶力量，服務社群的居住民生。
香港住屋的長遠策略、計劃與舉措
由於公屋事務經常置於整個住屋架構下，這裡仍從住屋或居住維度下的房屋層面，回顧過往與公屋發展相關的策略和計劃。
第一，訂定《長遠房屋策略》。
1987年，政府透過房委會發表《長遠房屋策略》（簡稱《長策》）。1997年公佈《長遠房屋策略評議諮詢意見》，首任特首董建華提出回歸後的三大房屋政策目標：年建85000個單位、公屋平均輪候時間縮短至3年以及7成家庭自置居所。1998年發佈《長策》，2014年底又公佈新的《長策》。《長策》提出三大策略性方向，主要包括加建新公共租住房屋，善用現有公屋資源；加建資助出售單位，豐富資助自置居所的形式，並促進現有單位在市場流轉；透過持續土地供應及適時實施需求管理措施以穏定樓市等政策。2012年政府成立「長遠房屋策略督導委員會」，簡稱「長策會」，提出2018年《長策》公私營房屋比例首次調整至七比三的發展目標。
第二，行政長官施政報告推出住屋計劃與策略。
2010年行政長官發佈施政報告，提出於2014年推出5000個以市價售樓的「置安心資助房屋」計劃單位。2019年施政報告公佈「土地共用先導計劃」擬議框架，宣佈全面接納「土地供應專責小組」提出的土地選項建議。2021年施政報告公佈面積達300平方公里的《北部都會區發展策略》，提出額外提供5000個過渡性房屋單位。2022年成立「土地及房屋供應統籌組」及「公營房屋項目行動工作組」。2023年施政報告指出要切實排解民生憂難，並强調「土地和房屋乃重中之重。」建地造屋，發展安居，在房屋發展範疇提量、提速、提效和提質。宏觀管理層面，指出要從治理體系、治理能力和治理效能方面，着力提高治理水準，完善治理體系。
此外，立法會的房屋事務委員會論證和質詢行政機構的房屋政策，透過若干住屋發展計劃、政策和策略，特別是透過《香港房屋條例》努力促進和引導本港公屋和住屋發展。
香港公屋發展成就較為卓著
回顧70餘年香港公屋發展歷程可以發現，本港公屋居民數量和公屋單位數量不斷地規模化增長，公屋行政架構基本建立，並訂立或制定了許多公屋發展的政策、策略和計劃，公屋體系已具備相當規模，在破解住屋危機和實現住有所居方面發揮重要作用，與私屋逐漸形成「兩屋」協調發展的態勢。
從1953年開始，香港規模化地建設各類公屋，經過半個世紀的發展，至21世紀初，本港公屋發展經驗和成就享譽亞洲，與新加坡並列，並且各有千秋，各國政府和諸多國際組織慕名來港交流取經。1960年香港總人口中有16%居住在寮屋區和貧民窟，而到2002年，房委會已建設651900個公屋或中轉房屋單位，為30%左右的港人提供居所。
此後，雨後春筍般的公屋項目源源不斷地面向中低收入階層供應，極大滿足了居住不足、居住貧困群體的需求。截至2022年中，香港人口達741.3萬，公共屋邨人口約218.8萬，佔全港人口30%、公營租住屋宇單位845880個，資助出售單位435800個，自置居所比例為51.5%。這些數據表明，本港公屋發展成就仍是较为卓著的。
香港公屋發展的不足
當然，本港公屋發展中存在的不足也較為明顯。突出地表現在：
第一，諸多「公屋亞類」的稱謂不當、配置錯亂和政策效應衝突。
沒有按照世界通行的住屋理論、政策與成熟經驗，對公屋的含義做準確交代，沒有對公屋應該符合的特徵、適用對象等條件要素予以清晰界定，進而檢視所推出的「各亞類公屋」是否屬於規範化意義上的真正公屋。也沒有按照居民入息等級或收入水準這個住房理論與政策界通行的根本標準，對本港各亞類公屋受惠對象的正當性予以檢視，導致長期以來推出名目繁多、而政策效果往往相互衝突的「各亞類公屋」，這就不僅帶來「各亞類公屋」資源在總體上呈現錯亂配置和異化扭曲的困局，直接損害公屋資源使用效率，還間接導致種種社會不公，並對私屋健康發展帶來潛在和顯性的較大衝擊。
首先，正如前面提到的，將本港已存在的居住維度下的公共租賃房屋或公共租住房屋簡稱為公屋，是不適切的。通行的住屋理論與政策表明，公共租賃房屋或公共租住房屋僅是公屋體系的一個重要成員，與一些情勢下可租可售的那些公屋亞類品種共同構成整個公屋體系。而將公共租賃房屋簡稱為外延更大的整體性的「公屋」，似乎就犯了一種「以偏概全」的邏輯錯誤，不符合通行的住屋理論與政策，不利於本港規範化層面的公屋發展和國際政策交流。
再者，對長者住屋和青年住屋的稱謂及其受惠對象等方面，存在不適切和混亂之處。若是政府運用公共資源主導建設長者住屋和青年住屋，並面向這兩類群體中的中低收入組別，那麼應將其簡稱為長者公屋和青年公屋，並歸入到整體的公屋體系中。反之，讓青年和長者中的入息水準屬於高收入階層或富裕階層的那些人群享受上述這兩個公屋亞類，就背離了公屋的價值與使命，將損傷這類公屋資源使用效率並引發社會不公。
再比如，本港已有的「居屋」和「新居屋」在稱謂及其受惠對象方面，同樣不適切，也會產生諸多混亂。根據當時規定，這兩類住屋受惠對象是中低收入階層和公屋租戶，應該說它們就屬於公屋。不過，高收入群體、富戶群體所住的房屋，同樣也是居住類房屋，同樣也很容易被社會大眾理解為「居屋」這一簡要稱謂。至於「新居屋」以及本港存在的其他「公屋亞類」，也存在稱謂與受惠對象等方面的失當之處，就不逐一闡述了。
第二，公屋行政機構職能不適切和「角色衝突」現象。
一是香港房屋局、房委會與房屋署之間的職能設置及其相互關係，尤其需要調整。的確，經過長期的機構改革，2022年房屋局能夠從原有的「運輸與房屋局」中拆分出來，是一件里程碑式的進步，便於其能夠統籌承擔全港住屋公共管理的艱巨使命。然而我們看到，房屋局內設了一手住宅物業銷售監管局，對於二手住宅物業銷售監管的公共事務，應由房屋局還是房委會來承擔？
二是房屋局常任秘書長兼任房委會副主席，還同時擔任房屋署署長，並負責掌管房屋署。正如前面談到的，房屋局的機構性質是公共性，現時房委會的機構性質其實是準公共性，而現時房屋署的機構性質或許是公營類企業或半私有性機構。由同一個首長擔任三個機構性質差異較大的主要職務，既擔當「雄雞報曉」之任務，又擔負「貓捉老鼠」的責任，甚或還擔任「狗狗看門」的角色，「角色衝突」自然就會影響所負責的多樣化領域的政策制定的質素，進而容易引發政策落實過程中的矛盾與衝突。另外，多角色的繁重的事務管理也難免令機構的行政首長疲憊不堪，力不從心。
毋庸置疑，對本港公屋發展中所存在的主要不足，需要借鑒通行的住屋理論與政策，透過政策調整或體制改革加以克服。下面將從「公屋亞類」、行政機構、關鍵性制度和「高階視域問題」等角度，闡述本港公屋改革的基本思路。
檢視各「公屋亞類」的義理性及其存廢歸併
第一，明確公屋含義及三個條件要素。
從通行的住屋理論和政策出發，先明確交代公屋的含義，特別是交代之所以稱得上是公屋的那些根本特徵、基本劃分標準和適用對象等條件要素，為檢視各「亞類公屋」的義理性提供有效工具。
所謂公屋，基本上是由政府主要運用公共資源而主導建設運營，面向中低收入群體的住屋，與私屋相對應。當中，具有消費的非排他性和非競爭性（簡稱「消費兩性質」）的住屋，是狹義層面上的公屋，即純公屋。另外，部分具有消費的非競爭性或非排他性的住屋，又被稱為「準公屋」，屬於廣義層面上的公屋，需綜合運用公共資源和私有性資源協同建設運營。毫無疑問，廣義層面的公屋體系包括「純公屋」和準公屋，面向中低收入群體。
在上述所交代的公屋含義中，其實就已經包含公屋的根本特徵或本質屬性，即公共性是狹義公屋的根本屬性，準公共性是準公屋的根本屬性。從其含義的內容中還可發現公屋劃分的根本標準，即從消費角度來看是否同時具備「消費兩性質」，以及具備非排他性和非競爭性的不同組合及其程度，是整個公屋的根本劃分標準。
再者，從公屋含義的界說內容中我們不難看出，廣義的公屋適用對象是中低收入群體，而狹義公屋的適用對象是低收入群體。上述三個條件要素，是檢視某類住屋是否屬於公屋的標準。在明確公屋的含義和檢視某類住屋應否屬於公屋的三個條件要素後，自然還帶來一個必須要回答的問題，即哪些居民是公屋的適用對象或是合資格群體（合資格人士或合資格住戶）？這也就是公屋合資格群體的有效識別問題，或精準界定問題。通常，根據一國或地區的居民在某一時期的入息水準或收入水準，可將其劃分為高中低收入這三大階層中的某一個階層，進而找到合資格享有純公屋的低收入階層，以及廣義層面上合資格享有公屋的中低收入階層。在高中低收入階層的操作性劃分依據和有效識別方面，住屋發展成功國家有成熟的經驗和做法，值得香港借鑒。
第二，檢視本港各「亞類公屋」的義理性。
在明確公屋含義和檢視公屋的三個條件要素後，接下來對現時本港存在的各「亞類公屋」的義理性進行檢視，包括對其稱謂是否適切的檢視。
一是前面已經提到，在青年住屋和長者住屋的稱謂與受惠對象方面存在失當之處，這裡再詳細闡述一下。青年作為香港經濟繁榮、社會發展的一支朝氣蓬勃的力量，面對長期存在的私樓私屋售價高、租金貴以及相應的住屋成本持續上升、負擔日重的困局，政府無疑需要推行有力的公共政策予以支援。不過，住屋包括公屋私屋兩大板塊，青年群體中也有收入高且可以購買私屋的富裕階層，這一類青年似乎不應享有通常意義上的公屋。長者住屋的情況也類似。也就是說，只有青年公屋和長者公屋才稱得上是真正的公屋，並且只有青年公屋和長者公屋才能由公共資源主導加以建設運營，並面向青年和長者中的中低收入階層，而青年和長者中的高收入階層並不適合享有這類公屋。需要補充的是，本港個別文獻已呈現長者公屋這一術語稱謂，這是有積極意義的。不過，並沒有對長者公屋的含義及其與長者住屋之間的顯著差異，特別是在性質、適用對象和建設運營方式等關鍵範疇，予以清晰界定和闡述。
二是對過渡性住屋或過渡性房屋，要明確其屬於公屋還是私屋？其中的哪一類屬於公屋？在此基礎上，根據公屋與私屋的不同性質而提供不同的公共政策支援力度，以輔助應對在公屋私屋供應不足的發展階段，居民的住屋危機問題。
三是對本文前面提到的其他「公屋亞類」，同樣要按照應否屬於公屋的三個條件要素予以檢視，給出體檢結論，配以適切的「醫療處方」，讓其健康成長。這裡就不逐一加以剖析了。
第三，對本港各「亞類公屋」的存廢和歸併。
在對本港已存在的各「公屋亞類」的稱謂和義理性進行檢視後，我們需要對這些名目繁多並且政策效應含混錯亂的各「公屋亞類」，予以存廢和歸併。
一是更名後的長者公屋和青年公屋有其較為特殊的價值，而作為公屋亞類保留下來。應急類公屋是公屋體系的一個重要而特殊的成員，肯定要保留下來。
二是由於公屋的含義中已經包括租金低於市價以及面向中低收入階層的基本特徵，所以先前存在的「政府廉租屋」和實際上針對「中偏低收入階層」的「夾心階層房屋」這兩個公屋亞類，沒有必要繼續存在。
三是對其他各「公屋亞類」，也要在根據公屋的含義和三個條件要素進行檢視後，讓其各自合理地站到純公屋、準公屋和私屋的隊列中。
對合計20種左右的「公屋亞類」予以檢視和存廢歸併，如同在一堆亂麻中耐心地理出頭緒，這個工作無疑是必須要做的基礎性的艱困環節，有利於將此前分散的公共財力、公屋土地、建造力量等資源整合起來，匯成磅礴統一的建設能量，從而集中提供更多更合規的公屋，「攥緊拳頭」「靶向施力」，統籌提高公屋使用效率，特別是扭轉現時公屋輪候時間竟已攀升到6年，甚至還高於2000年公屋平均輪候時間4.7年的不利局面。
當然，對各「公屋亞類」予以存廢和歸併，並不是為了刻意損傷這些類別的住屋，而是根據其性質和本身優勢，將其精準推送到更適合他們發展的軌道或舞台上。正可謂「誰家的孩子誰抱走」，此後，也就順理成章地形成「種瓜得瓜、種豆得豆」這樣各得其所的有利局面。
香港公屋行政改革
對本港名目繁多的各「亞類公屋」予以檢視、存廢和合理歸併，就為公屋健康發展提供了基礎條件。
然而，僅做出這樣的處置還不夠。公屋持續健康發展的重要條件有多個，包括合理的公屋種類、高效完備的行政機構、充裕的公共資金、專有充裕的土地、合資格群體有效識別的住屋信息體系建設等。其中，機構作為政策訂立和落實的組織保障條件，對公屋持續健康發展具有極端重要性。我們在前面已指出本港住屋行政機構在發展公屋方面所存在的一些不足，加快對這些機構的相關方面予以改革，刻不容緩。
第一，設立綜合性的公屋發展領導小組——改革的「第一站」。
過往經驗和教訓啟發我們，必須在更大的「特區行政體系層面」而不是各自的「特區行政部門層面」，才能有效地調整完善住屋行政機構之間的利益關係，才能有效謀劃和訂立可持續和系統的公屋發展策略、計劃和措施。因此設立綜合性的香港公屋發展領導小組，是公屋乃至住屋行政體系改革的「第一站」。
一國或一個大都會的公屋乃至住屋發展，總處在與外延更大的經濟金融、政治、社會等大系統或大環境之間的互動軌道上，其發展計劃、策略和措施的訂立當然就要考慮並遵循這個邏輯準則或機理。若然，不僅公屋發展領導小組成員要包括房屋局、發展局、廉政公署、房委會、立法會房屋事務委員會，以及經濟發展、財經事務等行政機構，還應由特區行政長官或財政司司長任組長。領導小組下設恒長化的辦公室，房屋局局長任執行組長和領導小組辦公室主任，發展局、廉政公署等機構首長任副組長，相關專家擔任副組長，等等。
這就從另一層面增强香港公屋發展中的住屋資源、土地資源、資金資源、規劃資源、信息資源等有效統籌的運用，極大提高用於公屋發展的各類資源的使用效率，並在更大的「特區行政體系層面」而不是各自的「特區行政部門層面」，有效保障公屋發展的公正性與效率性之間的平衡。
第二，香港房屋局的機構改革——改革的「第二站」。
房屋局作為本港與公屋發展相關的行政機構和決策局，成為全港公屋行政架構中需要改革的「第二站」。
需要秉持「住屋改革八項原則」，訂定有效的改革方案。例如，對房屋局的職責功能予以調整完善，也需要重組和增設一些關鍵部門。具體表現在：
一是房屋局在本港住屋管理的統籌性、權威性需要得到强化和法規性明確，也即明確在本港所有住屋公共行政機構中，房屋局層級最高，並具有統籌管理或協調其他各類住屋機構的職能。
二是為促進房屋局更有效地擔負起規模龐大的公屋持續健康發展的職責，需要在房屋局內設公屋土地行政處，負責專項用於發展公屋的土地儲備和供應管理事務。
三是為便於有效管理公屋的進入與退出這一關鍵事務，需設立住屋資訊中心。透過完善的居民住屋信息系統，來識別誰是應否享受公屋的合資格群體。
四是住屋改革本身具有異常的複雜性和跨學科性，推動和深化房改又是一個長期的艱困任務，因此需要在房屋局內設住屋策略研究與改革處，由房屋局主要首長兼任處長，便於統籌制定包括公屋在內的住屋發展策略、住屋改革方案和住屋發展計劃。
經過這樣的改革，促進房屋局真正地成為公共性、綜合性、決策性、權威性的本港住屋行政機構，從而名正言順、名副其實、權責相容地履行其應該承擔的龐大的公屋持續健康發展的行政使命。
第三，對房委會、房屋署等相關機構的改革。
70餘年來，香港在事關公屋發展的房屋局、發展局、房委會、房屋署等關鍵機構之間的行政職能關係重組方面，雖然經歷了「局署合併」「局委協調」「房屋規劃土地的行政整體化」等改革之路，不過仍未取得徹底全面的成效。幾個關鍵機構在事關公屋發展的關係方面所呈現的「架屋疊牀」「多龍治水」現象，還在不同程度地呈現，需要借鑒住屋行政機構改革成功國家的經驗，推動相應的系列改革。
香港公屋發展的關伴性制度改革
在對公屋相關行政機構這個有形的制度予以改革後，還需對本港公屋領域一些無形的關鍵性制度予以改革，實現有形制度和無形制度的協同促進作用。
一是完善和賡續「可租可買」的公屋租售政策，保障公屋始終面向有支付能力的合資格群體的銷售政策的連續性，由此促進置業比率，推動公屋階梯流轉乃至住屋「過濾消費」，提高港人幸福指數。
二是訂立本港住屋資訊中心建設運行政策體系，包括專門培養和招聘數量充裕的較為龐大的住屋資訊調查員隊伍，恒常化開展入戶調查和資訊採集，從而為精準識別公屋受惠的合資格群體及時提供有效指引，保障公屋真正投向確需支援的那一類人士。
重視與公屋發展相關的「高階視域」的理論與政策
公屋乃至住屋體系健康發展與其「高階視域」的理論與政策問題，是分不開的。一些看似與公屋發展關係不大，但是對其是否持續健康發展有實際重要影響的「高階視域」的理論與政策問題，需要行政機構、研究機構和相關專家展開跨學科協同研究，推出完備的高質素理論成果和應對政策，進而透過規模化有效培訓和宣傳，促進本港行政機構專業人員和公眾正確看待香港公屋和相關住屋發展政策，在形成普遍共識的基礎上，彙聚起公屋持續健康發展和居住民生難題加速破解的宏大動能。
這些「高階視域」的理論與政策問題至少包括：結合港情，如何有效借鑒新加坡、美英等國居住民生難題破解的經驗？如何有效借鑒中國內地在兩次房改中的經驗？持續發展規模充裕的香港公屋，是本港經濟繁榮、民生改善與社會安定和諧必須要走的道路嗎？如何建構一個長遠的促進香港「兩屋協調發展」的關鍵性政策體系或制度體系？如何全面評估公屋發展對香港私屋、地產業乃至總體經濟發展的「兩極效應」？
其中，持續發展規模充裕的公屋，是本港經濟繁榮、民生改善與社會安定和諧必須要走的道路嗎？現在就對這個「高階視域」問題予以扼述。事實是，公屋恒長化地存在於幾乎所有的住屋發展成功國家或地區。有私屋就有公屋，公屋與私屋就是一對並存的事物，一起構成包括香港在內的世界大都會的整個住屋體系。
若然，港府、社會組織和港人要堅定不移地認同公屋發展的正當性，自始至終不動搖。特別是，香港需要站在高維度認知舞台，將公屋持續健康發展作為保障港人最基本的居住民生需求，以及關係到全港市民凝聚力、自豪感和對香港的依歸感的「重中之重」的策略任務，可持續推出5年、10年、20年乃至30年的公屋和住屋發展的中長期發展藍圖，為締造一個「住在香港」享譽亞洲乃至享譽環球的美好未來奠下基石。
