香港北部都會區首個「片區開發」試點——洪水橋「片區」項目已於 2026年8月24日正式開標。該項目確實由中港資背景組成的 「五中一港」六大企業財團 成功投得，中標價為 10.3 億港元，預計總投資額高達 168 億港元。
港府週一（24日）公佈洪水橋「片區開發」計畫的招標結果，由中國海外發展有限公司丶招商局置地有限公司丶華潤置地有限公司丶京東集團有限公司丶京東集團股份有限公司，以及信置業(信置)有限公司的子公司組成公司，以10.3億港元中標；當中，只有信置是香港發展商，其馀均為國企或國內大型企業。至於未有獲選的標書則由恆基地產獨資提交。
根據港府公佈的資料，中標公司除了發展住宅及產業項目外，還要負責片區內多幅土地的平整工作，興建休憩用地丶步行街和行人路等公共設施，再將4.5公頃土地及設施交還港府，再批予政府全資擁有的洪水橋產業園有限公司上蓋發展及營運。得標公司估計，整個計畫涉及約168億港元投資，可創造超過6,000個就業機會。
雖然中資在產業引入及資金規模上具備優勢，但正如經濟日報等媒體社評指出，未來北都發展的關鍵考驗之一，依然在於如何在引入內地產業龍頭的同時，保障和鼓勵本地港資財團的多元參與，以達到最佳的「產城融合」效果。
這次招標結果引發了市場對於「中資是否將成為未來北都開發主流」的熱烈討論，以下是該項目的詳細拆解與市場趨勢分析：
中標財團組成：強強聯手的「五中一港」
中標的聯營公司為「洪水橋新發展有限公司」，其六位股東股權相若，結合了中央企業、內地民企及香港本土老牌發展商：
- 五家中資背景企業：中國海外發展、招商局置地、華潤置地、中國旅遊集團、京東集團。
- 一家香港本地企業：信和置業。
- 另一入標競爭者：香港本地四大發展商之一的恆基兆業（恆地）。
中資佔重是否會成為日後主流？
市場普遍認為，中資在未來北部都會區的「片區開發」中扮演舉足輕重的角色已成必然趨勢，主要原因在於該模式的特殊要求：
- 「產業導向」打破傳統地產玩法
- 本次招標採用「雙信封制」，非價格（規劃、產業引入）評分比重高達 70%，地價僅佔 30%。
- 項目要求中標者不僅要蓋住宅（約 3,000 個單位），還必須在「企業及科技園」土地上興建並營運智慧現代物流中心。
- 此模式極度依賴如京東集團這類能直接進駐、帶動整條產業鏈的內地科技物流龍頭，這是香港傳統地產商較少具備的產業營運優勢。
- 投資年期長且涉及大規模基建責任
- 中標財團需要負責整片近 11 公頃土地的平整、修築步行街、行人路及休憩用地。
- 在當前房地產市場周期下，香港本地財團出資相對審慎。而中資央企與民企結合的財團資金實力雄厚，且對配合國家及特區政府推進「北都」戰略的意願更高。
- 模式的複製性
- 洪水橋項目作為北都開發的「試金石」和示範樣本，其「產業龍頭 + 城市開發商」的跨界合作若成功，後續的粉嶺北、新田科技城等片區預計也將延續相似的招標邏輯，吸引更多具備產業背景的中資參與。