中新社北京1月14日電 （記者 龐無忌）2025年，在樓市邁入結構調整、加速去庫存的新周期之際，上遊土地市場也展現出一系列結構性轉變：整體規模收縮的同時，土地供應提質，房企投資高度聚焦於核心城市優質地塊，市場分化格局進一步凸顯。這些變化折射出房地產上遊正率先向新發展模式過渡。
一是縮量。
中指研究院近日發布的數據顯示，2025年中國300城各類用地成交面積24.6億平方米，同比下降10.4%；土地出讓收入3.3萬億元（人民幣，下同），同比下降11.4%。
土地成交規模下滑很大程度上源於供應縮量。2025年，300城推出各類用地規劃建築面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，降幅高於土地成交面積降幅。這說明在成交乏力、房價總體走低的背景下，各地主動壓降土地和商品房供應規模。
這與國家調控思路一致。2024年10月，自然資源部明確表示，指導各地合理控製新增商品住宅用地供應，對於去化周期過長的城市暫停供應商品住宅用地。
在這種嚴控增量的導向下，克而瑞研究中心指出，從2025年年初開始，各地就自發調降商品住宅用地的供地計劃，同時，許多地方采用盤活存量替代增量供應的方法，保障性住房用地占比也有所下降。
二是提質。
主動控量的同時，土地供應也出現「提質」特征。2025年，各城市紛紛拿出區位較好的核心地塊，如北京海澱區、上海虹口區等中心城區均有地塊入市。不少地方加大低容積率優質地塊供應，支持「好房子」項目建設。
據中指研究院統計，2025年，300城推出的住宅用地中，容積率在2.0以下的占比達42.3%，較2024年全年提升7.7個百分點，是近10年來最高水平。成都、蘇州還對配建公共服務設施的項目給予容積率獎勵。
三是集聚。
分析認為，今年以來土地市場一大特征為：少部分頭部房企聚焦少數核心城市拿地。
中指研究院統計數據顯示，2025年，中海地產、保利發展、招商蛇口等8家房企拿地金額超300億元，其中有5家房企在上海拿地最多，有2家房企在杭州拿地最多。此外，這8家頭部房企在北京、深圳、南京、成都等城市拿地金額也較高。
房企拿地集中推高了核心城市熱點地塊的價格。去年年末，南京一宗地塊以每平方米超過4.5萬元的樓面價成交，刷新了當地已維持十年的單價紀錄。2025年一季度，北京、成都兩度刷新土地單價紀錄，杭州三次刷新單價紀錄。分析認為，這意味著在市場整體調整的背景下，房企的投資正變得高度聚焦，有限的資金集中投向核心城市中最優質的稀缺地塊。
四是分化。
投資聚焦加劇了市場分化。中指數據顯示，2025年，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價率在10%左右。其中，深圳、杭州溢價成交土地宗數占比均超七成，上海占比近六成。而三四線城市土地市場仍處調整中，房企參拍意願較弱，平均溢價率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降明顯。
上述「四重變奏」表明，當前房地產市場還處在新舊模式轉換的時期。克而瑞研究中心認為，土地市場作為房地產行業的最上遊，其指標調整幅度更為顯著，或先一步調整到位。根據行業統計數據預估，2025年全年各地土地成交建築面積僅為商品房成交面積的1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業全口徑新增供給已低於新房成交，2025年房地產行業正式邁入去庫存新周期。土地市場的結構調整，正是其向新發展模式轉型的信號。
（完）來源：中新社